“Il diritto prevede che tu possa diventare proprietario di un bene non tuo (sia esso un terreno, un immobile, un bene mobile) se ne hai avuto il possesso continuo, pacifico, manifesto ed ininterrotto per un ampio arco di tempo. Ma dopo quanto tempo? Quali sono le condizioni? Come fare? Ecco in breve un orientamento sul tema” Avv. Antonella Panebianco (giugno 2020)

 

Il diritto prevede che tu possa diventare proprietario di un bene non tuo (sia esso un terreno, un immobile, un bene mobile) se ne hai avuto il possesso continuo, pacifico, manifesto ed ininterrotto per un ampio arco di tempo. 

Ma dopo quanto tempo? Quali sono le condizioni? Come fare?  Ecco in breve un orientamento sul tema.

Capita frequentemente che il proprietario di un fondo confinante coltivi e utilizzi come se fosse il proprio, anche il fondo del vicino che lo abbia abbandonato o se ne sia disinteressato. In questo caso, egli può vedersi riconosciuto il diritto di proprietà anche della porzione immobiliare del vicino.

Un caso analogo può realizzarsi quando i confini reali tra appezzamenti di terreno siano difformi dalle risultanze catastali. Anche in questo caso il proprietario del terreno confinante che abbia utilizzato una porzione di terreno che catastalmente risulti di proprietà del vicino può acquistarne la proprietà.

In tutti questi casi, l’acquisto della proprietà del bene immobile avviene a titolo originario facendo ricorso all’istituto giuridico dell’usucapione la cui disciplina è dettata dall’art. 1158 e ss. c.c.

Per il suo compimento, a differenza degli acquisti a titolo derivativo, non necessita della collaborazione o del consenso di chi era in precedenza titolare del diritto usucapito in quanto l’acquisto della proprietà ha per fondamento una situazione di fatto caratterizzata: (i) dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e (ii) dalla prolungata signoria di fatto sulla cosa da parte di chi si sostituisce a lui nell’utilizzazione di essa.

La modalità di acquisto per usucapione si compie mediante il possesso continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto. Tale possesso deve corrispondere all’esercizio del diritto reale in corso di usucapione. Deve protrarsi per un arco di tempo che varia in relazione al bene oggetto di usucapione ed al tipo di usucapione (ordinaria o abbreviata). Il possesso non deve poi essere posto in essere in forza di mera tolleranza del titolare del diritto usucapito.

Le caratteristiche fondamentali del possesso utile ai fini dell’usucapione sono:

  • l’“animus possidendi” cioè la volontà di possedere un bene come si fosse titolari del diritto di proprietà o dell’altro diritto corrispondente;
  • l’“animus rem sibi habendi” cioè la volontà di tenere un bene esercitando i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale;
  • il “corpus possessionis” ovvero lo stato di fatto che si configura in modo tale da far apparire il possessore quale titolare del diritto reale corrispondente.

Il possesso utile ai fini dell’usucapione ordinaria non deve poi necessariamente essere acquistato in buona fede. Non è dunque necessario che il soggetto usucapiente ignori di ledere il diritto altrui, ma è sufficiente che ponga in essere una situazione possessoria in difetto di clandestinità e di violenza. Ai fini dell’usucapione abbreviata, invece, il possesso deve essere acquistato in buona fede mediante un titolo astrattamente idoneo.

L’istituto citato opera in modo diverso a seconda che il diritto usucapito abbia ad oggetto un bene immobile, un bene mobile o mobile registrato e così anche i tempi necessari per l’usucapione varieranno a seconda che i diritti reali abbiano ad oggetto beni immobili o beni mobili.

Per i diritti reali sui beni immobili l’usucapione ordinaria si compie con il decorso di venti anni e quella abbreviata si compie invece con il decorso di dieci anni dalla data della trascrizione del titolo astrattamente idoneo.

Per i diritti reali su beni mobili l’usucapione ordinaria si compie invece con il decorso di dieci anni.

Su beni mobili iscritti nei pubblici registri l’usucapione si compie col decorso di tre anni dalla trascrizione del titolo.

L’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale si compie in quindici anni se ordinaria, in cinque anni se abbreviata (cioè in seguito alla trascrizione di un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto).

Una volta acquisito per usucapione il diritto di proprietà, per essere opposto ai terzi, dovrà essere accertato in giudizio, dinanzi al Tribunale competente per territorio il quale, in caso di accoglimento della domanda di accertamento dell’usucapione di un bene immobile, pronuncerà sentenza dichiarativa che dovrà essere trascritta ai sensi dell’articolo 2651 c.c.. nei Pubblici Registri Immobiliari.

Al diritto usucapito sarà restituito, quindi, un regime di pubblicità che ne agevolerà la circolabilità sul mercato immobiliare.

La sentenza di accertamento dell’avvenuta usucapione può essere oggi sostituita da un negozio di accertamento. Con l’atto in questione, l’usucapiente e l’ “ex proprietario” usucapito si daranno atto dell’avvenuta usucapione con atto notarile o mediante un procedimento di mediazione civile. Questo sarà possibile ovviamente solo quando non vi sia contesa sul diritto usucapito, diversamente sarà necessario procedere con l’ordinario giudizio civile.

Sin qui i principi generali, poi è evidente che ogni caso ha le sue specificità che possono confermare, semplificare o complicare le cose, ma per questo bisogna sentirsi e vedere da vicino i dettagli.

Roma, giugno 2020

Avv. Antonella Panebianco

Studio Cardia e Cardia
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